¿Qué esperar en el mercado inmobiliario venezolano durante el 2022?

¿Qué esperar en el mercado inmobiliario venezolano durante el 2022? Nadie tiene respuestas concretas y garantizadas para una pregunta como esta. Sin embargo, un análisis del entorno nos permitirá proyectar escenarios fehacientes sobre los cuales podremos elaborar mejores planes de negocio e inversión en este año. Para esto hemos consultado a varias fuentes de diversas disciplinas y procuraremos observar este entorno inmobiliario en diferentes dimensiones:

Contexto global:

El año 2022 seguirá muy marcado por la pandemia de Covid_19, siendo este su tercer año de duración. Afortunadamente, se tiene una cada vez mejor comprensión de esta enfermedad y de sus mecanismos de infección y propagación, la progresiva vacunación a nivel mundial invita a pensar que la severidad de la enfermedad podrá ser contenida. Sin embargo, la prudencia justificará que se mantengan ciertas restricciones de movilidad en distintas partes del mundo.

Se espera que se mantenga la nueva cotidianidad, con las disrupciones ya habituales con las que se ha aprendido a convivir, los niños volverán a la escuela y muchos de nosotros a la oficina, pero esto coexistirá con las modalidades de teletrabajo y educación a distancia. Este nuevo balance vida/trabajo, en el que incluso se solapan ambos aspectos, hace que muchas personas estén rediseñando sus proyectos de vida y con ello replanteándose el uso que se le da a casas, oficinas y locales comerciales.

Contexto político:

Aun cuando a nivel nacional e internacional persiste un alto nivel de conflictividad política, esta está estancándose en puntos muertos que se perciben como una tensa calma. Esto se ha traducido en una cotidianidad un poco más regular y predecible, que ofrece oportunidades para hacer planes de negocio e inversión con horizontes de tiempo más allá de lo inmediato.

También, la situación geopolítica de Venezuela ha permeado paulatinamente, de manera que se abriría un espacio para el crecimiento económico potencial y con ello nuevas oportunidades de negocio e inversión.

Contexto económico nacional:

En general e indistintamente de las razones reales, los venezolanos están percibiendo una tendencia a la estabilización con una sensación de mayor libertad económica y comercial. Se espera que durante el 2022 se concrete en Venezuela la inflexión económica que inició en 2021, de tal manera que este podría ser el primer año con un tenue crecimiento económico después de casi una década de contracción, diversas fuentes estiman este repunte en un rango entre 2,4% y 7,8%.

Persistirá la contracción de importaciones, especialmente de materias primas para el sector productor. En cambio, se seguirá viendo una mayor oferta de productos terminados importados para consumo final, lo cual ha dinamizado una somera industria de comercio y venta al detal. Por lo anterior, la distribución de ganancias se ha dado de manera tal que hay ciertos sectores poblacionales que han visto una mejora de sus condiciones económicas aun cuando ello no refleje un incremento en la producción básica.

En 2022 persistirá el entorno multimoneda que se afianzó en el 2021, con una tasa de cambio inicial cercana a los 5 Bs/$ que aumentará aproximadamente hasta unos 15 Bs/$ según las mismas fuentes. Se considera que en 2022 ocurrirá la salida de la hiperinflación, aunque esta variable aún seguirá siendo muy elevada. Cálculos propios sobre la base de lo consultado apuntan a una pérdida del poder de compra de la divisa extranjera de un 40% a lo largo del año.

Contexto económico inmobiliario:

Hay razones para pensar que pudiese estar considerándose una dolarización financiera formal de la banca, lo cual tendría implicaciones fiscales y tributarias por un lado, pero al mismo tiempo abriría la posibilidad de articular créditos hipotecarios. Si se llegara a dar lo anterior, no ocurriría ni en el corto plazo ni de manera masiva, pero estarían sentándose precedentes para una dinamización del sector inmobiliario.

En el 2022 las proyecciones económicas para el sector inmobiliario deben ser muy conservadoras y esperar, si lo hubiese, un crecimiento sensiblemente menor que el de otros sectores, en esto influye la ralentización del sector construcción que no estaría supliendo inmuebles para el mercado primario. También, la naturaleza propia del mercado inmobiliario y su marco referencial de largo plazo hará que sea de los últimos en percibir la agregación de mejoras económicas.

Cabe destacar el auge que están teniendo las criptomonedas como instrumentos monetarios, especialmente en el segmento poblacional comprendido entre los 20 y 40 años de edad, que acuden a estas como opción de ahorro, transacción y recepción de ingresos alternativos. En el corto plazo esto puede dibujar un nuevo perfil del cliente inmobiliario e implicaría nuevas consideraciones en las decisiones de compra.

Contexto social:

En respuesta a los factores antes vistos, los venezolanos están revisando y replanteando sus planes de vida, dedicando más atención y esfuerzo en proyectos de mediano y largo plazo mientras lo político cae en un segundo plano.

Se mantiene la tendencia al éxodo pero simultáneamente se están dando cada vez más casos de reinmigrantes y extranjeros en búsqueda de oportunidades en Venezuela.

Las brechas sociales se han mantenido con alguna desmejora de los indicadores para las clases más vulnerables, mientras que ha habido una inusual movilidad social ascendente en algunos segmentos de la clase media y media alta. Aun así no se espera mayor conflictividad social, y de haberla no sería de manera frontal.    

Entonces, ¿qué podríamos esperar en el sector inmobiliario de Venezuela durante el 2022?:

El sector inmobiliario seguirá dominado por una sobreoferta de inmuebles, a la cual se contrapondrá una demanda de cada vez más clientes que se verán en cada vez mejores condiciones socioeconómicas. Aun así la demanda será insuficiente para la sobreoferta y muchos segmentos poblacionales no participarán tan activamente en este mercado.

Por lo anterior, no se espera una pronta recuperación de los precios y en cambio se vería un aumento del volumen de operaciones, siendo esto último el factor que apuntalaría un eventual crecimiento del sector.

Los precios bajos seguirán siendo un incentivo para compradores de oportunidad, que no solo encontrarán varias opciones de vivienda sino también de inversión.

Ante los bajos precios, el arrendamiento seguirá siendo una razonable estrategia para rentabilizar inmuebles, que de otra manera se venderían de manera muy insatisfactoria. Lo anterior siempre sujeto a una cuidadosa consideración del marco normativo y legal vigente, en lo cual es decisiva la debida intervención de los agentes inmobiliarios.

El sector inmobiliario podría recibir un inesperado impulso como consecuencia de nuevas y atípicas fuentes de financiamiento. Aunque quizás no esté claro cómo podría ocurrir ello, los incentivos están dados dentro de un entorno económico que está siendo regido por el pragmatismo y la flexibilidad.    

Coméntanos ¿qué expectativas tienes para este año 2022?