¿Qué se entiende por Preferencia Ofertiva para comprar un inmueble?

De acuerdo con lo establecido en la legislación especial arrendaticia, la preferencia ofertiva, como su nombre lo indica, es el derecho que tiene el arrendatario, para que se le ofrezca en venta, en primer lugar, con preferencia a cualquier otro tercero, el inmueble que ocupa en la condición de arrendatario.

Este derecho es denominado también “tanteo legal”, ya que por disposición de la ley, el inquilino tiene preferencia para la adquisición de la cosa, cuando su dueño o propietario pretenda venderla.

La preferencia ofertiva  le corresponde al arrendatario de un inmueble, bien sea esta vivienda, oficina y otros usos, y locales comerciales. Los requisitos que deben cumplir las partes para su ejercicio son distintos, dependiendo del uso del inmueble de que se trate.

¿Cómo funciona este derecho de preferencia?

I) Si el arrendatario es de un inmueble constituido como vivienda, apartamento, casa y/o anexo (Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y su Reglamento), el derecho de preferencia está sujeta a las siguientes condiciones:

1. Independientemente del tiempo que ocupe en el inmueble, y, siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, el arrendador o propietario deberá notificar al arrendatario su voluntad de vender el inmueble, indicando el precio de “justo valor”, condiciones y modalidades de la negociación,  conforme lo establezca la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI).

2. El propietario  tiene el deber de comunicar al arrendatario, mediante documento autenticado, notariado o judicial, su manifestación de voluntad de vender el inmueble que este ocupa, la cual impone igualmente al arrendatario, el deber de notificar al propietario o arrendador, si acepta o no la oferta en un plazo de noventa días (90) calendario siguientes a la fecha del ofrecimiento,  so pena de perder su derecho preferente a comprar.

3. En el supuesto de que el arrendatario rechace el ofrecimiento, el propietario queda en libertad de ofrecer en venta el inmueble a un tercero, bajo las mismas condiciones y modalidades en que le fue ofrecido al arrendatario; no puede ser por un precio ni mayor ni menor, pues está obligado a respetar lo establecido en la Resolución Administrativa de SUNAVI.

Es importante destacar, que una vez transcurrido un (1) año sin que se hubiere efectuado la venta a un tercero, el ofrecimiento queda sin efecto, y el propietario deberá proceder a formalizar una nueva oferta de venta al arrendatario, de acuerdo al procedimiento administrativo por ante el SUNAVI. 

II) Si el arrendatario está constituido en un inmueble  tipo oficina, galpón industrial, colegio y/o academia de enseñanza, depósito, y/o consultorios (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), la procedencia de la preferencia ofertiva  está supeditada a los siguientes requisitos:

1. Que el locatario o arrendatario haya gozado del inmueble que ocupa con tal carácter, durante más de dos (2) años.

2. Que esté solvente en los pagos de cánones de arrendamiento. Esta exigencia tiene su razón de ser porque el pago del arrendamiento constituye una de las obligaciones principales del arrendatario. Si el mismo no ha cumplido con esta obligación, al tiempo de la oferta de venta, el arrendatario puede perder el derecho a comprar con preferencia a cualquier tercero.

3. Que se cumplan las aspiraciones del propietario. Es decir, que el arrendador – propietario esté interesado en vender y que el arrendatario esté dispuesto a pagar el precio bajo las modalidades a las cuales aspira el dueño del inmueble. A tal efecto, el arrendador deberá hacer del conocimiento del arrendatario a través de un documento autenticado, su  manifestación de voluntad de vender, en el que indicará no solo el precio, sino las condiciones y modalidades de la negociación que se propone realizar. 

4. Que exista la notificación al propietario. El inquilino o arrendatario debe notificar al propietario oferente, en forma indubitable, a través de documento auténtico, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario contados a partir de la fecha del ofrecimiento.

Una vez transcurrido dicho término, sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad  de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades.

Si habiendo transcurrido ciento ochenta (180) días calendario después de la oferta, sin que se hubiere efectuado la venta a un tercero, quedará sin efecto la misma y el propietario tendrá la oportunidad de proceder a materializar una nueva oferta al arrendatario, sin necesidad de mediación de algún organismo del Estado.

III) Si el arrendatario es de un inmueble cuyo uso es de índole comercial (Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial), es requisito esencial para la procedencia de la preferencia ofertiva:

1.  Que esté ocupando el inmueble por más de dos (2) años, a cuyos efectos cuenta la prórroga o prorrogas legales, dado que, durante la prorroga el arrendatario sigue siendo tal a todos los efectos jurídicos.

2. Que esté solvente en el pago de cánones de arrendamiento, gastos de condominio y demás obligaciones contractuales, considerando para estos efectos, el pleno valor de la consignación judicial de los pagos de alquiler que no quiere o no puede recibir el arrendador.

3. Que  deben cumplirse las aspiraciones del propietario, en cuanto a pagar el precio bajo las modalidades y condiciones que aspira el dueño del inmueble: esto comprende, no solo el monto del precio, sino también la forma de pago del mismo, de acuerdo al tiempo o momento de su entrega.

4. El arrendador o propietario debe comunicar al arrendatario su manifestación de voluntad mediante documento autenticado o judicial, en el cual deberá expresar las condiciones de venta. Esto impone el deber a cargo del arrendatario de notificar asimismo al oferente-propietario, la aceptación o rechazo de la oferta de venta, en un plazo de quince (15) días calendario siguientes a la fecha del ofrecimiento.

5. Si el arrendatario no acepta la oferta de venta, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a un tercero, respetando en este caso las mismas condiciones y modalidades.

Esta notificación debe ser certera, que no presente dudas o confusión, pues ello constituye uno de los requisitos esenciales para que el arrendatario pueda ejercer el derecho a la compra del inmueble que ocupa con tal carácter.

La preferencia ofertiva constituye un privilegio en beneficio del arrendatario, como contrapartida ante el cumplimiento de un deber, cónsono con la obligación de protección social y familiar que establecen las leyes que rigen la materia especial arrendaticia.

¿Te tranquiliza saber que la Preferencia Ofertiva funciona así? Coméntanos.

Escrito por la Dra. Ma. Conchita Caggia.